从世茂挂牌佘山深坑旅店，到华侨城抛售上海宝格丽旅店，旅店大宗资发生意近年来一再引发市场关注。

据迈点研究院不完全统计，仅今年5月，天下就有30家旅店被摆上拍卖货架，其中拍卖价钱在亿元以上的旅店共8家，拍卖价钱在5000万至1亿元的旅店共5家，拍卖价钱在5000万元以下的有17家。

在部门地产商的资产列表中，旅店一度被视为“现金奶牛”，但迫于当前回款偿债或压降欠债等压力，已往几年房企已向市场抛出众多旅店资产，其中不乏地标修建、“摇钱树”等优质物业。

今年3月，刚于2023年创下营业额新高的三亚亚特兰蒂斯深陷抛售听说；2023年底，万科也一次性出售了26家悦榕旅店的治理权。

而在二三线都会，以及中小地产商手中，更有大量运营欠佳或闲置的物业，不得不寻找更有履历的运营方接手盘活。

另一方面，旅店团体、OTA平台等却纷纷在市场中寻找合适的物业开拓旅店治理疆土。在行业进入存量市场的当下，旅店治理应该向那边试探新拐点？

1、旅店存量市场困局

已往在房地产高速生长的一二十年里，海内旅店数目也履历了快速累积，开发商成了旅店投资的主要介入者。

因主要受地产开发类营业驱动，多数地产系旅店的标签是足够豪华和气派，而设计、运营并非基于所在地的市场条件出发，甚至一度成为勾地的工具。

现在房地产行业面临深度调整，投资周期长、利润增进慢的旅店资产并不适于房企继续持有。

因此，众多地产靠山的存量高等旅店正面临易主、刷新的需求，旅店市场也迎来存量拐点。存改周期下，旅店团体、OTA平台等纷纷脱手在市场中挑选合适的物业。

今年6月，艺龙旅店科技新确立的启程酒管首次公然亮相，这家酒管公司未来将主要认真连锁旅店美豪丽致的品牌运营治理。

艺龙旅店科技启程酒管CEO常开创对36氪示意，一定水平上，地产结构性调整带来的存量时机，也是其决议接手运营美豪丽致的起点。

“地产旅店以前只是配套，（一部门）面临不赚钱或亏损的状态，房企通过土地增值、住宅销售即可拿到回报，而非靠旅店投资源身。”

常开创以为，现在这些旅店要解决的是若何兼顾谋划效率和效益的问题，同时还要有可应对消费者需求转变和市场化生长的结构。

“从这个角度来看，前后两个阶段商业模式的改变，实在是投资旅店真正要靠旅店赚钱的时代来了。”

凭证旅店之家的数据，停止2023年12月31日，天下旅店（15间以上房量）住宿设施跨越34.3万家，在营客房总数跨越1732万间，平均客房规模约为50间。天下连锁旅店业（15间以上房量）住宿设施共52019家，在营客房总数跨越498万间，平均客房规模约95间。

存量旅店市场体量重大，但大量设施老化、收益能力治理低下的老旅店，亟需通过轻量刷新和收益治理优化来提升运营能力和营收能力。

尤其在2011-2018年间，海内新开旅店数目连续递增，根据行业通例五到八年的更新周期，已往十多年间开业的旅店许多都已经到了需更新刷新的阶段。

仲量联行旅店及旅游地产事业部大中华区董事总司理周涛不久前就曾示意：“现在旅店现状与都会生长不匹配的征象异常普遍。”

我们是不是对国漫太宽容了？

常开创也提到，当前门店数跨越1000家的旅店品牌基本都履历了十年以上的生长周期，大量门店到期之后面临继续刷新升级或直接翻牌的选择。这正为美豪丽致这类品牌提供了拓展窗口期。

而仲量联行近期宣布的《中国旅店存量资产刷新白皮书》评估，“存量刷新后旅店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将获得提升，加倍具备耐久投资潜力，为投资人提供耐久稳固的现金流和财政收益的同时，也为未来可能的乐成退出提供保障。”

那么，若何在当下的市场捉住存量翻牌刷新的窗口期？换句话说，什么样的旅店品牌更易获得差异化吸引力？

2、是时刻拼服务了

从地产商主导投资、建设，到传统旅店回归主流市场，旅店运营的思绪似乎正重新回到从服务和体验出发。

艺龙旅店科技CEO席丹丹以为当下旅店若是只拼设计、拼产物、拼基础服务，那么已经“没得拼，太卷了”。而要想在同质化竞争的红海中找到差异化出路，只能靠更有特色、更人性化的服务。

她示意，此前同程旅行和艺龙旅店科技之以是选择在2022年8月控股美豪商管，就在于后者的服务特色。

“不卷产物卷服务”，若何打开溢价空间？或者说，若何帮旅店赚钱？对于这个疑问常开创算了一笔账。

今年6月，美豪丽致宣布了3.0版本，以餐饮服务为例，美豪丽致3.0设置了大堂茶歇、特色早餐、丽致下昼茶、深夜一碗面、客房minibar和零食区免费水果零食、睡前小酌等服务。

常开创透露，该版本的运营成本尺度为160-180元（含人工、服务和物资投入），最高不跨越180元。

相比之下，现在大部门中高端旅店单房运营成本基本处于150-180元，而那些品质、评价较高的旅店往往会跨越180元甚至到达200元。

人工方面，这一设置下的旅店人房比为28-32人；筹建成本上，纯毛坯物业的单房造价成本可至12.5万元起，常开创与团队估算，这样尺度的客房在一二线都会可以卖到450元/间夜上下。

综合测算下来，投资人平均投资一间旅店的回报周期约为3.9年。

此外，常开创以为，与互联网平台携手，获得流量与智能科技的优势加持是一个可行路径。

现在在其入驻的艺龙旅店科技平台上，数字化和产业链资源统一开放给签约旅店。如后者自研的收益治理系统，专门设置了智能调价提醒。此前高考时代，学校周边旅店房价均上涨约15%，该系统即能自动提醒调价，无需旅店店总手动搜索周边竞对房价、比对换价。

这在一定水平上解放了旅店人力，而响应岗位的服务职员则得以腾出精神提供更多人性化服务。

“作为酒管公司，我们领会若何做运营和开发，但做IT、构建数字系统是互联网平台所善于的。未来中高端旅店一定是运营力的竞争，通过运营力支持回报率，运营力是对人的重视，对服务体验、质价比的重视，再加上平台力的赋能。”常开创弥补道。

谈及旅店行业的品牌化，常开创以为，当下海内市场只管不乏门店数目重大的旅店团体，但尚没有真正形制品牌层面的竞争力。

“开了1000家店就意味着品牌化吗？那可能只是一个名字，不是‘品牌’。消费者住这家旅店时，印象深刻、念兹在兹，心生喜欢且憧憬，这是真正的‘品牌’。”

而回归旅店本位，打造真正的“品牌”，或是各家连锁旅店在捉住存量刷新的窗口期之外，需配合探索的下一个命题。